奧園半年報發布后 多家投行投下贊成票
日期：2021-09-04
若想要從財報里看一家房企未來（下半場）的樣子，就當下而言，中國奧園應該是畫像清晰度比較高的房企之一了。這是我看完奧園2021年半年報后，最直觀的感受。
顯然，投行也基本持相同看法。自奧園發布2021年中期業績后，日前獲20家中外資機構發表更新研報，多家大行對奧園業績穩中有升，及可持續發展前景給予認可。同時多家投行機構認為，隨著中國奧園城市更新加速轉化，未來將進入利潤釋放期。
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房地產行業經過這兩三年的調整，走到今天，其實很多變化已經成了高度確定性的事，比如：1、行業加速進入下半場，游戲規則徹底改變；2、高周轉不再，高杠桿成了負擔，房企間的較量從比誰走的快，到比誰走的穩；3、單一式住宅開發成死胡同，“不動產+運營”才是王道；4、行情分化，大城市及大都市圈才有詩和遠方；5、城市由外展進入內涵式發展，城市更新成香餑餑。
當然，對于這些變化，躬身入局的房企們看得更清楚、認識得也更為深刻，如今大家都在努力改變自己，對自己革命：從業務到組織，從戰略戰術到發展方向，全面重構。但是，也有很多仍不確定乃至模糊的事，比如下半場的路上，大家都走到哪一步了？畢竟各家采取的策略不一、調整的力度不一、邁的步調也不一。注定是有的前、有的后，有的清晰、有的模糊。
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先通過2021年半年報幾組關鍵數據，看看奧園現在的樣子。合同銷售額675.8億元，同比增長33%；營收325億元，同比增長15%；核心凈利潤29億元，核心凈利潤率：8.8%；現金回款率87%；從行業視角看，上半年奧園的表現屬于中等偏上。再看杠桿和負債端，在手總現金683.2億元，還是比較充足的；總有息負債1113億元，較于2020年底減少36億；凈負債率80.7%，較于2020年底減少2個百分點；現金短債比1.3倍，也很健康；剔除預收款后資產負債率78.5%，與2020年底比，基本持平。所以，若用一個字概括奧園現在的樣子就是“穩”：左手穩住了負債和杠桿，右手穩住了業績和增長。
而這些數據，則較為清晰地刻畫出了奧園未來的樣子。截至2021年6月30日，奧園總貨值為1.35萬億，其中確權土儲貨值5939億元，城市更新貨值7543億元。
看出關鍵信息了沒？奧園的城更貨值超過了現有確權貨值，相當于后者的1.3倍。論規模，奧園的城更貨值并不是行業內最多的一家，但論貨值結構，奧園卻可能第二家在總盤子中，來自城更的蛋糕，超過一半的房企。這是一個非比尋常的信號。
如前述所言，城市更新是下半場的香餑餑，是房企們必然爭搶的主賽道之一。當其他房企還在磨刀霍霍的時候，奧園早已重倉；當公開市場的好地越來少、越來越難拿、越來越貴的時候，面對“房企靠什么持續發展”的靈魂之問，奧園已用行動明確地給出了答案。當然，相當于舊改大盤子里的貨值總量，市場更為關注奧園能攬到碗里、吃到嘴里的量。對此，奧園也給出了較為明確的數據指引。上半年，奧園城更板塊已轉化可售貨值135億元，全年有400億，和去年持平。
野村證券、美銀證券、瑞士銀行、瑞士信貸銀行、華泰證券等認為，奧園的城市更新項目預計2021至2024年轉化可售貨值約人民幣2420億元，相當于奧園已有城改貨值的三分之一。著實不低！這既體現了奧園的舊改能力，打小也大大增強了奧園未來業績增長的確定性。
華泰證券預計，奧園在 2021-2023 年期間的銷售年復合增長率約為18%。興業證券研報顯示，公司全年可售貨值為2200億元，下半年占比61%，相對應去化達率到61%，即可完成全年目標。
值得一提的是，廣州奧園恒基學苑壹號，及珠海奧園學苑壹號兩個標桿舊改項目也即將開售，將支持全年銷售達標。以廣州奧園恒基學苑壹號為例，作為今年奧園城更的重點項目，一問世便成了廣州樓市的當紅炸子雞。從區位上看，其與廣州大學城一江之隔的國際創新城板塊，是廣州主城最后一處“城軸和江軸”交匯板塊，廣州第三中軸正在這里崛起，也是未來廣州的城市新風口。據悉，項目還配有約12萬平的濱江公園，及約3萬方的藝術商業綜合體。
算上城市更新后，奧園地產主業的市場結構也發生了質的變化，核心一二線城市占比達84%，占據絕對主導地位。此外，奧園城更貨值99%是在粵港澳大灣區。到這里，一副關于奧園未來的清晰畫像也就是出來了：一家深耕大灣區、精于城更、增長穩健、盈利較強（城更利潤率高）的千億房企。?當然，這只是奧園未來畫像的一半。
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另一半畫像，要從奧園針對下半場設計的發展驅動模式中去尋找。如開頭所言，“不動產開發+運營”是房企行走下半場的王道。但如何圍繞這“第一性原理”設計適合自己的發展模式，各家房企的具體實踐、選擇路線都是不同的。在奧園設計的模式里“不動產開發+”對應著“幸福人居”，具體包括城市更新、住宅、商業及國際地產開發。其中，從未來視角看，城市更新又是奧園“幸福人居”引擎中的核心驅動器。“運營”對應著“悅康生活”，具體包括：醫美、大健康、商業運營、物業管理、科技、文旅等。其中，醫美、商業和物業運營等又是奧園“悅康生活”引擎中的核心驅動器。
那么，如何理解奧園的這一設計，及它們之間的關系呢？七個字：雙引擎混動發展！
所謂“雙引擎”，是因不管屬于不動產開發板塊的城市更新、商業地產，還是屬于運營板塊的醫美、大健康、商業運營和物業管理，都是當下公認的、極具想象空間的賽道。二者均能獨立驅動奧園在下半場的發展。比如不動產開發板塊的城市更新：從需求看，居民主要訴求已從“有的住”到“住的好”；從發展看，城市空間飽和，建設重心從攤大餅式造新城，轉向內涵式的主城區改造；從政策看，城更已上升為國家戰略。此外，市場空間極其廣闊，有數據顯示，2020年，我國城鎮住宅拆遷改造需求達到30億平方米，占總體住房需求的 34.4%。可見，無論哪個方面都在支撐著城更，成為下半場的超級風口。
再比如運營板塊的醫美大健康、商業運營，隨著內需時代來臨，及國人日益增長的物質文化生活需求，上述賽道的市場風口也都極其強勁。值得一提的是，奧園在醫美、大健康、商業運營和物業管理等運營板塊的布局，并非還處于育苗階段，其相關業務在市場上，已相當能打了，并已登陸資本市場。如醫美賽道的奧園美谷（000615.SZ）、物業及大健康賽道的奧園健康（03662.HK）。
所謂“混動發展”是因二者之間可以相互賦能、協同發展，不僅可以產生1+1>N的化學反應，也能強化奧園在下半場的競爭力。實際上，也確實是如此。比如醫美科技產業，協同賦能地產主業，孕育出了上海奧園美谷、奧園灣區智谷。文旅、特色產業賦能地產主業，孕育出了奧園英德巧克力王國……
一旦跑通、跑順，奧園這種由“不動產+運營”而生成的復合型業務形態，未來只會越來越多。這就是未來奧園的另一半畫像！無論是下半場的發展邏輯，還是具體實踐，都是很清晰、明確的。
小結
當下穩當，未來清晰！這就是從奧園2021年半年報里，我們看到的奧園關于當下與未來的“兩幅畫像”。在不確定性的下半場，這種相對清晰的明確性，無疑是投行們最為關注和看重的。或許這也是奧園2021年半年報的最大意義。（文章來源：花椒財經）